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Bodenwert
Zur Ermittlung von Verkehrswerten ist es fast immer notwendig, zuerst den Wert des Grund und Bodens festzustellen.
Ausnahmen bilden etwa unbebaute Grundstücke - der Bodenwert entspricht in der Regel dem Verkehrswert, wenn keine
besonderen Umstände gegeben sind - und Eigentumswohnungen (hier kann je nach verfügbarem Datenmaterial der
Verkehrswert mitunter auch anhand von Vergleichswerten bestimmt werden).
Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt in aller Regel über Vergleichswerte. Zwar können Bodenwerte auch mit Hilfe des Residualverfahrens - eine Rückrechnung Verkehrswert minus Bau- oder Ertragswert - festgestellt werden, jedoch ist dieses Verfahren sehr fehleranfällig.
Die hauptsächliche Schwierigkeit bei Bodenwertermittlungen besteht in der Gegenüberstellung des vorhandenen Grundstückes mit dem verfügbaren Vergleichsmaterial. Letzteres kann sich insbesondere hinsichtlich folgender Gegebenheiten unterscheiden:
- Zuschnitt, Größe (Grundstücksbreite und -Tiefe, Geometrie).
- Zulässige bauliche Ausnutzung (GRZ, GFZ, Art der Bebauung).
- Bodenverhältnisse und Oberfläche.
Überdies muss vor allem bei unbebauten Grundstücken- geprüft werden, ob in den Vergleichswerten die
Erschließungsbeiträge (also die öffentlichen Entgelte für den Anschluß des Objektes an Straßen und
Versorgungsnetze bereits enthalten sind. Einen Sonderfall stellt werdendes Bauland dar. Ferner enthalten
die meisten Richtwertübersichten Bodenwerte, die für unbebaute Grundstücke gelten, diese sind für bebaute
Parzellen entsprechend anzupassen.
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